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Monday, March 30, 2009

美国楼市或临租金下跌拖累

判断美国经济是否触底,最主要看两个先行指标,一是失业率,二是房屋市场,两者在2月份都有不错的回弹,消息导致再创新低的道琼斯工业指数都重新回稳。

然而这只是昙花一现的反弹还是真正的筑底呢?

这次危机由信贷引爆,源头在房屋市场,所以房价站稳才真正意味着经济有转机。

纵观各层面的美国经济难题,连环解套还需看房屋市场。

可万一2月公布的房屋销售数字及新屋开工申请数量上升只是短暂的月度回弹,而未来仍有另一波跌幅的话,那么现在所看到的只是的假象。

内心的怀疑来自对美国人居住观念改变的担忧。

前两个星期无意中看到一期奥普拉(Operah)主持的节目,主题是美国人如何应对经济危机,说到一些屋主因为收入锐减,开始把家里客房出租,让外人入住自己家里。

就这样一个分租现象怎么会成了高收视率电视节目里的新闻呢?

这里需要交代背景,美国人极其注重隐私,在过去几十年大好时光形成一个观念,即一般家里独立房屋很大,比如说都有三房一厅以上,每个孩子出生都要有自己的房间,如果该家庭有多于一个孩子(这是最普遍的),那么房子将会不断从小换大,从而促进房屋市场的流动性。

可当孩子18岁独立或是从上大学起,往往离开家里,毕业后就独自在工作地点附近找房子,从此不再回家里居住,于是父母往往守着大房子,其中有的在退休时候卖了大屋到别的退休热点买小房,差额用来供退休后的享乐,但有的父母却一直住在多间空房的老屋终老。

简单一句话就是作为社会主流的大部分美国中产家庭往往家里都有多个房间空余,但固有的观念是他们从来不出租这些空置房间。

相反的是在美国生活的华人,很多家庭买了房子第一时间就是出租多余房间,每个月有外人帮忙供房款,所以华人手上往往现金比较多,抗击危机能力较强也和这种额外收入有关。

观念是可以改变的,都是钱作怪

现在经济不好,主流社会“忽然”想到了这个妙招,再加上媒体的宣传和陆陆续续的效仿效应,或许分租部分家庭房间将会成为普遍现象。

假如这个变成事实,那么将会为美国房屋市场带来另一轮拖累。

因为这段时间不少前几年因飞涨房价迟迟不能“上车”买房子的人已经跃跃欲试,陆陆续续买入,甚至不少人供款计划一部分是建筑在出租起码一个房间的基础上。

另外也有一些已有自住物业的人手头有余钱,继续“捞底”买入第二套甚至更多,然后做为出租物业,房屋供款来源主要靠租金所得。

但当房屋租赁市场上供应量大增,同时租户自动缩减居住面积,将会导致租金全线下跌局面,而受累最深的将是2008、2009年买入的屋主,尤其是非自住物业持有者。

假如这种分租观念被哪怕一小部分传统美国人家庭接受,那么第二轮跌幅将会在“捞底”者中引爆,这现象会否出现不单和未来经济有关,更是取决于观念是否会被更新。

这是俺近几天突发的一个奇想,开车外出期间,看到路边忽然多出许多房屋出租牌子,这个情况是最近才产生的,不由得使俺浮想联翩。

狼会来吗

 

4月7日补充:

刚看到一篇内容观点的文章,作个补充吧。

Housing downturn hits L.A.-area rents


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27条同学们的留言啦 to "美国楼市或临租金下跌拖累":
毒贩甲 - 3/30/2009 7:58:00 AM
想不到还抢了个沙发!
前天才发现的网址,如获至宝,已遍读文章.很有启发,感谢搞搞的分享精神!
天高云淡 - 3/30/2009 8:33:00 AM
供应增加,价格下跌。
租金下跌,房价继续降。
流动性增加,资产价格上升。

……
搞搞如何看待这部交响曲的主旋律?
Littlemouse - 3/30/2009 8:39:00 AM
亲身经历的现实,可能比国家公布的虚实不定的统计数据更能说明问题!
燕南飞 - 3/30/2009 8:57:00 AM
哈哈 就这样好,美国!
far8008 - 3/30/2009 8:58:00 AM
我们国家的数据如何呢,我在北方好像市场上危机不重啊
老陈 - 3/30/2009 9:08:00 AM
行长提出了超主权货币的构想。
货币的本质要看内在价值。一个超主权的货币,要靠一个超主权的、运转良好的全球市场经济!要靠超主权的运转良好的人权体系!对一个还需要增加补贴、处处担心贸易保护、严格限制自然人海外投资权、相互借贷权、没有足够国际化货币管理经验的国家;我们不需要谈什么超主权货币。
中国如果要为超主权货币币值稳定起到一定作用,中国必然要加入发起国并承担相应而言较以往更多的责任。同时,中国也必然要对这个组织的全体成员负责,对使用这个货币的全体用户负责。这必然会进一步要求中国在人权、法权、国体、政体等方面上有重大的国际承诺。别上了欧盟和其他新兴国家的当!
老朱 - 3/30/2009 9:34:00 AM
说说我身边的事情。我是辽宁鞍山的。刚刚听说(动迁通知)位于建国路边辽南市场对面94年左右建的住宅楼要动迁!很大面积的!看来政策对地产还是有利支持的。胜利路今年太多上市的住宅价格没有明显松动。
爱锵锵 - 3/30/2009 9:55:00 AM
楼市楼市,虽然不是我们的是大兴邦产业了
但是其地位并不是不在前十。。。
接吻学习中 - 3/30/2009 11:51:00 AM
好希望楼市继续跌跌跌啊
TaderJoe - 3/30/2009 12:19:00 PM
有趣的观察,见微知著,很有道理。
匿名 - 3/30/2009 2:53:00 PM
阵疼是需要时间的~~
匿名 - 3/30/2009 2:54:00 PM
有人说像90年代日本 一个参考指标 资产负债率
匿名 - 3/30/2009 3:28:00 PM
关键是信心!
现在是春天还是冬天?很多人都无底
不过中国是见底,大家喜欢吹泡泡
匿名 - 3/30/2009 10:08:00 PM
请问:如果以20年为周期来看,房租与国债利息,谁的收益率更好?波动幅度更大?
爱搞搞 - 3/31/2009 1:16:00 AM
http://www.aigaogao.com/blog/archives/2007_04_14_1127470.html
贸易--经朋飞 - 3/31/2009 10:07:00 AM
搞搞大姐,我是搞化工贸易的,现在行情搞不准,有什么好的工具能看国际行情,

主要有:国际原油,化工原料亚洲的,我观注你的BBS已经有一两年了,只是不说话,我感觉有必要向您请教了,呵呵,搞搞姐不要吝啬啊
oscarxie - 3/31/2009 10:30:00 AM
爱搞搞,你好,有空试用下google财经香港版吧,http://www.youtube.com/watch?v=SzOJghaBYdQ,http://www.google.com.hk/finance。
新加坡 - 3/31/2009 5:27:00 PM
搞搞的股票工具>房地产板块里面怎么没有万科A(000002.sz)?
爱搞搞 - 4/1/2009 2:38:00 AM
谢谢提醒 最近修改时改错了:)。
Eason - 3/31/2009 11:05:00 PM
中国挣钱在县城(没写呢)
搞搞姐,俺对这个题目粉感兴趣,您老啥时候能写写呢?
TraderJoe - 4/1/2009 9:20:00 AM
To oscarxie:

Google Finance做的不如Yahoo,很粗糙。
嘿嘿 - 4/1/2009 11:43:00 AM
板块实时里增加了红色表示什么意思?
爱搞搞 - 4/1/2009 12:19:00 PM
"可搞指数最高的十大板块":)。
Roger - 4/4/2009 10:55:00 PM
失业率因该是滞后指标吧..
爱搞搞 - 4/6/2009 1:57:00 AM
谢谢指教:)。
爱搞搞 - 4/6/2009 1:57:00 AM
谢谢指教:)。
cheap nike air max trainer - 8/12/2011 9:05:00 PM
搞一搞,千万别搞大